i progetti immobiliari di unipol

Midi

Midi è proprietaria di terreni edificabili a Bologna in zona Fiera, inseriti in un Piano Particolareggiato del Comune di Bologna approvato nel 1995, dove si prevede la realizzazione di un complesso polifunzionale e dove sono appena conclusi i lavori per la costruzione di un parcheggio pluripiano.
Per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria del Piano Particolareggiato è stato costituito un consorzio di proprietari immobiliari denominato “Consorzio Zis Fiera 2”, di cui Midi è socio maggioritario.
Le imprese partecipanti al Consorzio hanno scelto il nome Città Domani per indicare l’intero complesso delle iniziative immobiliari che si svilupperà su un’area urbana, quella della Fiera, comprendente Via della Repubblica, Via Aldo Moro, Via Stalingrado e Via della Liberazione.
Città Domani è un intervento di urbanizzazione nato per riqualificare in modo profondo una fascia di prima periferia caratterizzata da zone di degradata marginalità e nello stesso tempo gravata da problemi di congestione viaria nei periodi delle Fiere. Città Domani è, quindi, un intervento radicale che comprende il completo rifacimento di tutte le reti di servizi, la realizzazione di ampie zone di verde pubblico, di parcheggi, di un percorso ciclo-pedonale “sicuro” che, scavalcando tutte le principali arterie di traffico, permetterà di collegare con continuità due quartieri della città.

Il risultato della elaborazione progettuale è un insediamento caratterizzato da una forte autonomia dai grandi assi di scorrimento, mentre il collegamento fra i due quartieri, Bolognina e San Donato, è basato su percorsi pedonali, ciclabili o carrabili di tipo locale. Tali percorsi costituiscono la struttura di un disegno urbano finalizzato alla creazione di un ambiente ricco di potenzialità quale quello del centro storico, ma dotato anche di spazi verdi e privo di fattori di inquinamento e di degrado, idoneo alla creazione di una città
policentrica.
La stretta integrazione delle diverse funzioni, da quella abitativa al terziario per i servizi e terziario commerciale diffusivo oggetto dell’intervento, in presenza di funzioni terziarie a forte carico urbanistico già esistenti nel comprensorio, ha lo scopo quindi di garantire la nascita di un’area con carattere di centralità, eliminando al contempo l’emarginazione attuale di questo polo monofunzionale.
Midi ha sviluppato sui propri terreni la progettazione di un nuovo complesso edilizio che, posto sulla Via Stalingrado fra le Vie Aldo Moro e Piazza della Costituzione, si inserisce su un percorso di vie pedonali che dal quartiere San Donato giunge al quartiere Bolognina. Tale percorso in corrispondenza della Via Stalingrado si trova a quota +7,00 metri rispetto a tale strada.
Il complesso, posto sui due lati della strada, ha quindi accessi carrai e pedonali a quota +0,00 ed accessi pedonali alla quota +7,00 e prevede la realizzazione di edifici ad uso uffici e negozi, con ampi spazi commerciali e con relativi parcheggi su più piani. Questo progetto assume enorme importanza strategica per la sua posizione baricentrica nella zona fieristica della città, di cui determinerà l’immagine urbana e costituirà di fatto la nuova porta di accesso al centro città. Infatti l’intervento è fortemente caratterizzato da un edificio a ponte sulla Via Stalingrado che, rappresentando una nuova edizione dell’accesso Nord, esalta l’ingresso in città. Questo complesso edilizio, per i suoi caratteri e la sua collocazione, assolve quindi a due funzioni della massima importanza nel nuovo assetto del settore Nord della città: costituire l’elemento caratterizzante della riqualificazione dei quartieri della prima cerchia al di fuori delle mura, dando a questi una continuità ricca di punti forti e riconoscibili; definire il punto di accesso alla nuova città, non indifferenziata espansione della città storica ma ricca di suoi caratteri e qualità. La scelta da parte del Gruppo Unipol di collocare in tale contesto importanti funzioni direzionali è certamente un contributo essenziale per la creazione di quella città policentrica sempre auspicata, ma che può realizzarsi solo con l’attento impegno degli operatori. Attualmente sono iniziati i lavori per la realizzazione del complesso, la cui fine è prevista per il 2007. Sempre nell’ambito del progetto Città Domani sono invece ultimati i lavori per la realizzazione di un parcheggio pluripiano all’interno del lotto di terreno di proprietà posto lungo Via Stalingrado, di fronte alla sede Unipol, che ha reso disponibili oltre 400 posti auto.

Unifimm

Unifimm possiede dall’inizio degli anni ‘90 dei terreni nella periferia Est di Bologna, a ridosso della Tangenziale, in prossimità dell’uscita San Vitale, in Via del Terrapieno ed in Via Larga, adiacenti l’area occupata dal centro commerciale Leclerc-Via Larga.
Se originariamente la destinazione della capacità edificatoria era stata pensata in funzione dell’attività caratteristica della Compagnia, alcuni anni dopo si ritenne molto più opportuno intraprendere la strada di uno sviluppo immobiliare diversificato, ispirato ad una delibera del Comune mirante alla riqualificazione urbana.
Il progetto prevede la realizzazione di una torre uffici, un albergo, un cinema multiplex, una piastra di piccole unità commerciali, pubblici esercizi e servizi e un centro fitness; il tutto per complessivi 31.268 mq di superficie utile.
Fanno inoltre parte integrante del progetto la realizzazione di un’area a verde attrezzato di circa 30.000 mq esterna al comparto, posta in Via del Terrapieno e la risistemazione viaria di tutta l’area circostante al comparto.
In particolare il progetto della viabilità mira a regolare i flussi in entrata e in uscita dai principali centri attrattori (Multisala, Centro commerciale, Uffici) e si basa principalmente sui seguenti interventi: realizzazione di una nuova rampa di svincolo della tangenziale in direzione Ovest; realizzazione di una rotonda su Via Larga; realizzazione di una nuova rotatoria di fronte al Centro Commerciale Via Larga; restringimento della Via Scandellara con la creazione di una fascia di parcheggi pubblici; interramento in trincea del tratto di ferrovia suburbana che incrocia Via Larga con eliminazione del passaggio a livello; collegamento stradale fra le due rotonde attraverso lo scavalcamento della ferrovia tramite ponte pedonale/carrabile, realizzazione di collegamenti pedonali e rampe con la nuova stazione della ferrovia suburbana in trincea.
Questa soluzione, attraverso la destinazione degli spazi ad usi complementari e quelli del limitrofo Centro commerciale, contribuirà alla creazione di un interessante polo di attrazione cittadino.
Si propongono, infatti, spazi per la ristorazione nelle sue varie formule, per l’intrattenimento familiare, per i servizi alla persona come il fitness center, o per piccole unità commerciali di vicinato, necessarie al buon funzionamento di un centro terziario integrato di queste dimensioni.
Nel 2000 è iniziato l’iter urbanistico per l’approvazione della Variante di Piano; il Piano Particolareggiato è stato approvato nel 2004 e attualmente si è in attesa del rilascio delle concessioni: entro il 2005 potranno iniziare i lavori per la realizzazione del complesso.
Con l’obiettivo di ottenere un risultato di equilibrio complessivo tra le componenti architettonica, strutturale ed impiantistica, il percorso progettuale si è sviluppato in modo organico ed unitario.
Il tema del risparmio energetico ha rappresentato la base per l’impostazione dell’orientamento degli edifici e la cura dell’involucro, che riduce al minimo le dispersioni termiche e ne ottimizza il recupero, sfruttando l’integrazione con l’impiantistica a pompa di calore ed i carichi energetici interni (persone, illuminazione, macchine e computer).
La torre uffici in particolare può essere considerata un “edificio passivo”: la gestione dei consumi permette di allineare il Bilancio di esercizio alla sostenibilità ecologica, caratteristica che permetterà, attraverso la formulazione della “scheda dell’edificio”, di ottenere agevolazioni economiche anche sui costi di costruzione. Il tema del comfort interno, inteso come maggior apporto di luce naturale, trasparenza verso l’esterno, condizioni termoigrometriche ottimali in tutte le stagioni e protezione acustica dai rumori esterni, ha orientato la ricerca per le soluzioni di facciata della torre uffici.

Il progetto ha sviluppato una tipologia di involucro a doppia pelle dotato di “intercapedine dinamica discontinua a corridoi orizzontali e frangisole a lamelle orientabili“; i contenuti tecnologici teorici di tale soluzione sono stati trasferiti “sul campo” attraverso la realizzazione di un campione in scala 1:1, che si presta ad essere monitorato dal punto di vista prestazionale.